פסק-דין בתיק ע"א 4215-12-11

1. בפני ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בקרית גת (כב' השופט ישראל אקסלרוד), מיום 5.10.2011, בתיק 1463/07, במסגרתו קיבל את תביעת המשיבה כנגד המערערים להוסיף ולשלם לה, סכום כסף מכח הסכם מכר שנחתם בין הצדדים ביום 30.4.99.  במסגרת הערעור מבקשים המערערים להשיג אחר קביעה זו וכן להשיג אחר החלטת בית משפט קמא מיום 8.11.09 בה נדחתה טענת ההתיישנות, אשר נטענה על ידי המערערים כנגד הקביעה הנדונה.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

2. ביום 30.4.99, נחתם בין הצדדים חוזה למכירת מגרש לבנייה בשטח 240 מ"ר המצוי ברחוב אביי 16 באשדוד, הידוע כחלק מגוש 2023 חלקה 54 מגרש 53 (להלן: " המגרש"). במסגרת הסכם המכר האמור חתמו המערערים על כתב התחייבות בלתי חוזרת לרכישת המגרש במסגרתו הצהירו כי מוסכם עליהם שזכויות הבניה המוקנות להם על פי החוזה הינן בניית מבנה בשטח של 160 מ"ר וכן 33 מ"ר לטובת שטחי שירות וכי עבור כל מ"ר נוסף מעבר לזכויות הבניה האמורות התחייבו לשלם למשיבה סך של 110 דולר כשהתשלום בגין הבניה הנוספת ישולם למשיבה במועד בו יגישו המערערים בקשה לבנייה נוספת.

למען הבהירות מובאים הדברים כלשונם: " אם נבקש לבנות בניה נוספת, מעבר לאמור לעיל, אנו נשלם לכם סך של מאה ועשרה דולר ארה"ב בגין כל מ"ר נוסף שנבקש לבנות, וזאת בגין היטל השבחה בלבד, כאשר שאר ההוצאות ישולמו על ידינו ישירות לכל הרשויות הנוגעות בדבר". (ההדגשה שלי ר.ב.).

3. ביום 14.12.07, הגישה המשיבה כנגד המערערים תביעה לתשלום סכום כסף מכח חוזה המכר כשלטענת המשיבה קיבלו המערערים היתר בניה ביום 14.2.01 לשטח בניה של 251.05 מ"ר שטח עיקרי ועל כן ובהתאם להתחייבותם עליהם לשלם לה, עבור בניה נוספת בשטח של 91.05 מ"ר, סך של 10,015 דולר ארה"ב.  

4. המערערים טענו כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות ולחילופין טענו כי מדובר בתנאי פסול בהסכם וכי לא ניתן להפריד בהסכם המכר בין הזכויות במגרש לבין זכויות הבניה וכי על פי לשון הסכם המכר המשיבה מכרה להם את כל הזכויות במגרש הכוללות לטענתם את זכויות הבניה על המגרש.

לחילופי חילופין טענו כי, המשיבה הטעתה ו/או רימתה ו/או הציגה בפניהם מצג שוא לפיו התב"ע מאשרת בניית 160 מ"ר שטח עיקרי + 30 מ"ר שטח שירות בלבד וכי בפועל התברר להם שהתב"ע מאשרת זכויות בניה גדולות יותר ולכן בנו בהתאם לתב"ע. עוד טענו כי התשלום למשיבה היה מותנה בתשלום היטל השבחה ומקום שהמשיבה לא הוכיחה כי נדרשה לכך, לא התקיים התנאי לתשלום.

5. בהחלטה מיום 8.11.09 דחה בית משפט קמא את טענת ההתיישנות אשר נטענה על ידי המערערים לפיה מרוץ ההתיישנות מתחיל ביום חתימת ההסכם וקבע כי מירוץ ההתיישנות מתחיל במועד הגשת הבקשה להיתר בניה. בית המשפט ציין כי המערערים לא הניחו תשתית ראיתית לעניין המועדים ולכן דחה את הטענה.

לגופם של דברים, במסגרת פסק הדין שניתן, מצא לנכון בית משפט קמא לקבל את התביעה וחייב את המערערים לשלם למשיבה את הסכום הנתבע מכח כתב ההתחייבות. בית משפט קמא קבע כי, ההסכם על לשונו מדבר בעד עצמו ולפיו הסכימו הצדדים למכור את המגרש עם זכויות בניה מוגבלות ולהוסיף תניה כי במידה ותוגש בקשה לבניה בהיקף בניה גדול יותר, תהיה זכאית המשיבה לקבלת תמורה נוספת. בית משפט קמא קבע מפורשות כי המערערים היו מודעים לאמור בהתחייבות האמורה ודחה את טענות המערערים לעניין המרמה, הטעיה ומצג שוא  כשהוא קובע, חד משמעית, כי עדיפה עליו גרסת המשיבה על פני הטענות והאמירות הבלתי ברורות מצד המערערים. 

בית משפט קמא קיבל את הסברה של המשיבה לעניין כתב ההתחייבות האמור הנועד לפצותה בגין תשלומי היטל השבחה ויכולתה של המשיבה לנייד זכויות בניה למגרשים אחרים. עוד ציין בית משפט קמא כי ההתחייבות לשלם למשיבה תשלום נוסף בגין אחוזי הבניה הנוספים הינה התחייבות בלתי מותנית בתשלום היטל השבחה בסכום כזה או אחר על ידי המשיבה, וכי הנוסח בו נקטו הצדדים בלשון כתב ההתחייבות הוא נוסח אשר נועד להסביר ולנמק את הדרישה לתשלום אך אינו מתנה את החיוב בעצם תשלום. יחד עם זאת, קבע כי הוכח בפניו שהמשיבה נדרשה לתשלום והוא נעשה על דרך של ויתור של שטח ממגרש.

בית משפט קבע כי על פי החתימות המופיעות על הבקשה להיתר הבניה שהגישו המערערים לעיריית אשדוד ובהתאם לחוות דעת מומחה שהוגשה מטעם המשיבה ואשר לא נסתרה בחוות דעת נגדית, ניתן לקבוע כי חתימת המשיבה המופיעה על הבקשה לקבלת היתר בניה זויפה ובהעדר הודעה למשיבה על הגשת הבקשה להיתר בניה לא ידעה המשיבה בזמן אמת על הגשת הבקשה להיתר בניה. דברים המצביעים על חוסר תום ליבם של המערערים.

טענות הצדדים

6. טענו המערערים כי טעה בית משפט קמא עת דחה את טענת ההתיישנות. לטענתם "מרוץ ההתיישנות" התחיל ביום חתימתם על הסכם המכר, יום 30.4.99 ומקום שהתביעה הוגשה ביום 4.12.07, יש לומר באופן חד משמעי כי התיישנה היא.  לטענתם, שגה בית משפט קמא בקובעו כי התחלת "מרוץ ההתיישנות" הינו מועד קבלת היתר הבניה, אולם גם אם כך אזי נכון היה לקבוע ש"מרוץ ההתיישנות" מתחיל ביום הגשת הבקשה לקבלת היתר הבניה, הוא יום 14.2.01, שעל פיו אין חולק כי מתיישנת התביעה.

7. עוד טענו המערערים כי, שגה בית משפט קמא שלא קיבל עמדתם לפיה מדובר בכתב התחייבות בלתי חוקי וכי לא ניתן להפריד בין מכירת הקרקע לבין זכויות הבניה שעל הקרקע. כן טענו כנגד קביעותיו של בית משפט קמא כי לא בוצעה כל פעולת הטעיה ו/או מרמה כלפיהם בהסכם האמור.

טענו המערערים כי שגה בית משפט קמא עת פרש את ההתחייבות לשלם תוספת תשלום למשיבה בגין תוספת אחוזי הבניה הנוספים בין אם המשיבה נשאה בתשלום היטל השבחה ובין אם לאו. לטענת המערערים שגה בית משפט קמא עת לא קבע כי העובדה שהמשיבה לא הוכיחה כי שילמה תשלום כלשהו בגין היטל ההשבחה עקב הבניה הנוספת, שמטה את הקרקע תחת דרישתה לתשלום האמור וכי קבלת גרסת המשיבה כי נשאה בתשלום זה על דרך של ויתור על שטח מקרקעין הינה שגויה בהעדר הוכחה בכתב.

עוד טענו המערערים כי שגה בית משפט קמא עת דחה את טענתם בדבר הרחבת חזית, ביחס להסברי המשיבה בדבר ניוד זכויות הבניה הסברים אותם הציגה כבסיס לדרישתה לתשלום נוסף בגין מימוש אחוזי בניה נוספים במגרש. לטענתם העלו טענה זו במהלך שמיעת הראיות. ובכל מקרה ולגופו של עניין טענו כי, קביעותיו של בית משפט קמא בעניין אפשרות ניוד זכויות בניה הינן שגויות מאחר והמשיבה לא הצביעה על ביסוס חוקי כלשהו לנוהג שכזה של ניוד זכויות בניה ואף לא ביסוס עובדתי כי בפועל נעשה הדבר, כהסבר לדרישת התשלום הנוספת.

לבסוף יצאו המערערים כנגד קביעותיו של בית משפט קמא בדבר זיוף חתימת המשיבה על הבקשה לקבלת היתר בניה וטענו כי המשיבה היא זו אשר חתמה על הבקשה להיתר בניה ועל כן ידעה אודות הגשת הבקשה. 

8. המשיבה חזרה ותמכה בקביעותיו של בית משפט קמא וטענה כי יש לדחות את הערעור על הסף תוך חיוב המערערים בהוצאות.

דיון